2018-11-08

地價稅是殺手也是推手? 用LINE傳送


    每每遇到又要大調公告地價的消息都讓所有不動產業源頭的賣方傷透腦筋。一般的消費民眾,鮮少知道這政策對自己購屋有何影響,其實很有關係,公告地價是在每年初都會進行調漲,而政府的理由是「調整成接近市價行情」,當然每一個區域的交易量都掌握在政府手中,這是一個抽銀根的平衡點,如果景氣很差沒有買方市場,則不會漲價,但只要當年交易量大增,肯定就會大幅度調整,而剝這層皮可是環環相扣的相互影響。

    首先土地買賣成本大增,放越久的土地增值稅更嚇人,甚至佔據交易地價的10%-20%都是稅金,當然地主也不會傻傻的讓自己吃虧,這些增幅全部由買方(多數是建商)吸收,而建案興建需要時間,在這過程中一年一年的經過,也代表著這中間所有稅金與公告地價調漲也都在建案的售價中,最終還是購屋者吸收。

    即便是預售屋,大多建商與業者都會把此稅金漲幅納入成本預算之中做售價設定,沒有任何人會因此蝕虧,換句話說,無論你看屋時的售價是多少,但這之中最少有5%-15%的幅度是要給政府的。

    很諷刺,檯面上以居住正義跟打房博版面,檯面下卻是各種抽稅手段讓房價成本大增,但上漲後的價格因景氣市場不買單時,則不動產業就相當然生存,變成成本與售價夾擊的尷尬者。自房地合一稅之後,相信有在關注不動產市場的人會發現,現在的建商都不屯地了,以前養地會賺錢,現在養地會賠錢。所以現在看到所推行的建案,其土地幾乎都是現買現推,而不少業者大嘆現在推案生存空間小,政府賺得比建商還多,還不用承擔風險,這樣的惡性循環產生出現況市場存在的土地價格短時間飆漲迅速,因為沒人養地,建商又必須要推案求生存,而產生出土地供不應求的局面,這都是對房價上漲是很大的衝擊因素,是推手。但對建商而言,卻是殺手。

公告地價上漲後,對一般消費者有何影響?
    土增稅都是由”賣方”負擔的。是的,”賣方”這兩個字包含著你想出售你所擁有的不動產,同樣的你住了多久,而這稅金就越重,假使十年前你買了一個新興重劃區,而十年後你欲出售的價格與當時買價相同的話,你必須要負擔這十年間所調漲的公告地價與地價稅制所延伸出來的土增稅,這高額的數字可是會讓你吃上大虧等同變相賠錢賣房。

所以賣房者仲介也會幫你算好你必須要負擔多少土增稅,當然自己也必須要注意這一點免得吃上交易大虧,那麼賣方也會把此筆預算加上在房價上,最後,還是自住需求消費者買方吸收。

這樣的一來一往,在隨時間疊加,在一來一往,可是不少的稅金。對於投資房產的人來說,是讓利潤大幅縮水的主因之一,也是讓房子難賣的原因之一,對於消費者而言,是你買房變貴,負擔變高的主因之一。

哪些區域受到的影響會比較大?
    通常在發展中的重劃區最有感,發展超戶預期的推案速度與購屋市場,則更會受到重視。畢竟地方政府看到數字,就會有「該漲了」的命令,當然每一年所要繳賦的房屋稅與地價稅,也都會跟著見漲。若是連貫性的重劃區所組合成的熱門市場、一級戰區,消費者最愛買的地段,那逐年上調的比例更是嚇人,也是官方抽稅所最關注的重點區域了。

    稅制上漲,公告地價上漲。都是百害無一利,唯一的那一利,就是政府收益!(房市評論員)