2019-03-22

貪婪房東的因與果 用LINE傳送


    為了知名惡房東張淑晶事件,最新訂「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」已確定今年6月上路。這是一個抵制貪婪房東與保護房客最有效的方式。不動產投資或創造被動收入最熱門的一項是所謂的「包租」,透過買下租屋需求較高的地點,房價與租金有正向投報比率的標地來收租,只要有穩定的出租率,每月都會有不錯的固定收入,量體越大,則收入金額越高;在低利率的時代,這種方式只要金額達到一個程度,甚至能取代一般工作收入當成是一種專職事業。

    畢竟這所謂的投報率是固定的,也就是沒有太多增幅空間,但房東又不甘只賺取這樣的租金,想要從中取得更多的利益,所以就產生了所謂的「惡房東」出現,當然這只是檯面上的,也許還有更多隱形惡房東可能至今還正在荼毒比較老實的房客呢。而這樣強制化且公定性的契約上路後,可能可以避免很多類似不平事件產生。

其實在所謂的出租投報率中,一般都會以「現金投報率」來計算,就是年租金/房屋總價。可這還未扣除以下成本:
★貸款利率,一般佔據了1.6~2%
★水費、第四台、網路、管理費
★空置率(熱門區段會以11個月計一年,較差的會以10個月計一年)
★維修費(各種舊品汰換或修繕)
★稅金

這四大項最少就吃掉了租金收益近一半的空間,假使不是現金購屋(不貸款)的方式做包租,純利投報可能跟定存差不多而已。也因此各種想要拉升利益收入的壞主意就層出不窮的在實際案例上了。

常見例子:
★超收電價費用。
★二房東,賤價租一手屋再加價轉租給房客賺價差
★不長租(通常半年期),再找各種藉口沒收押金後趕人
★隨意調漲租金或反悔契約內容(如租金包含哪些費用)
★超收押金
★房內設備暗藏凶險,如早已損壞但歸咎於現任房客負責修理
★技巧性不令契約合法化

    如果房東是專職於包租的工作或事業,那麼就有很多時間去計算這些細節來拉高收益,積少成多,累積下來也是很可觀的數字。包租,是一個極需要經驗與技巧的被動收入事項,因為能創造的組合多元,當然也必須要有基本的資金門檻。如果沒有太豐富的資本,那麼包租這件事就不太適合。因為只出租一間房子的收益是吃力不討好,不如把時間拿來好好專心工作。

幾種常見的包租方式:
   大量學生套房,專攻大學城,不看房子條件只看出租率,租金不用高但總價低是關鍵,職業級的退休人事甚至都是以「百」間套房為單位,並在有增值空間的狀況下就賣出另尋低價物件。舊宅改建,通常老舊房子地點不會太差,無論是老透天或老公寓,全棟全層改建成多間套房來出租,通常都會有不俗的投報率。

   全層買下,通常此類物件都不是建商所規畫,多數是地主自建或者共同合建等等,但原本設定就是公寓型套房,那麼市場也會有這種物件流通,但為了方便管理就以同棟物件為主標地。透天型投套,有不少透天本身就在熱門區段做投套的設計,直接買下自己也不須要花費改建費用,以套房數量的投報率來定房價,在總價上取得很大的優勢是此類產品的決勝關鍵。大樓型投套,有些建商規劃大樓時就設定「1對2~4」的投資型產品,意指買一戶就有數間套房,同透天型投套,能取得多低的總價是最重要的。

   在低利的經濟環境中,的確包租的被動收入是很好的投資方式,但現在普遍房價成本高,相對投報率一直被壓縮,所以做這檔事業,市場功課是很重要的,一般不會從新房子新建案裡面去找包租目標,最少民間高手都不會這麼做,投資是很低調的,深怕自己找到的便宜物件會被知道,也怕賺得多會被查。所以很多人只知其名就跨入包租世界,當知其行的時候才發現並沒有想像中好做。

    所以想當然爾就出現了很多假鬼假怪的惡房東。當然有惡房東,也有惡房客。所以在包租老手的經驗談裡,什麼奇人怪事都有,為了讓自己的資產都能夠基礎運轉,並非所有的房客都 能讓你如願的滿足你原本所設定的投報數字。