米築

    2017年，是房市從谷底漸漸爬起的一年，剛性需求紛紛出籠，此時的兩房是很熱銷的主力產品。2018，去年，是市場信心回穩的一年，投資客也開始拾起房價行情落底的信心願意進場及看屋，且自住需求的客層也逐漸回穩，此時的3房較前去年的需求更旺盛，相對2房已不再是詢問度最高的唯一選擇。2019，由於去年需求市場的轉變，新建案的規劃產品主力也將慢慢調整，預估今年坪數需求會慢慢回到正常的規劃。

    在市場景氣變遷的過程中，越好的時機，就沒人願意規畫小坪數的建案，也沒人願意購買小坪數的產品。但對建商而言，坪數做的越小，成本就越高，投報也越低。在這樣的時機點，套房與2房的產品在市場上相對稀少，3房最熱門的坪數會在45~55左右。相對40坪以下的三房並不是那麼好賣。

    但在景氣低迷的時機點，卻整個反過來，建商為求生存，只好把門檻降低，也把投報拉低了不少。此時的2房產品就大幅度出籠，3房坪數也降到35~40坪，當然在時機不佳的時候大坪數就很難賣了！

   2房，是一般人在購屋需求上的中繼選擇。負擔與門檻都較低，但相對可以擁有自己的房子及人生第一屋。「先求有再求好，先滿足需求再說。」2房最常見的兩種，一個是「2房1衛」，一個是「2房2衛」。但對設計初衷而言，是為了降低總價，所以多了1套衛浴並沒有實質意義，因此2房的坪數是越低越好賣，通常超過25坪以上的2房，銷售面上相對辛苦。

   3房，是市場最大宗需求，也是許多購屋客想「一次到位」的選擇，同時也是最耐久住的機能空間。一般常見都是「3房2衛」，少數建案會做到「三房1衛」及「三房1套半」衛浴。為求在壓縮最底總價的極限裡，做出最漂亮的廣告標語，便宜低總價的三房吸引力大。

2017最熱銷的產品：19-22坪的2房1衛、27~31坪的3房1衛(或1套半衛)。
2018最熱銷的產品：30-38坪的3房2衛、42-45坪的4房2衛。
2019預估最熱銷的產品：35-40坪的3房2衛、50坪內的4房2(3)衛。

    今年Q1剛起步，普遍市場詢問度最高的還是在3房，即便是在蛋白區的個案也是。這是一個信心回穩的味道，代表著承購價位多一點的選擇性變多了，意願也高。當單價足以讓時間證明已經在谷底的事實時，剩下的只是要與不要的決定而以。

    但如果一次性的把產品坪數拉大，又會讓市場抗拒。畢竟現在購屋主力的自備門檻普遍低於過去，準備金比較沒有那麼多。此時低首付的建案都會有很不錯的業績表現。

    值得一提的是，低公設比的建案，假設把銷售坪數降低，但室內並不因此縮減太多，對消費者來講是非常划算的產品。但相對建商的投報就更低，所以在市場上此類的建案是相當少數，加上現況法規14樓以上的大樓公設比32%以上的比比皆是，甚至高達34%的更多。此時若有30%以下或更低的公設ㄉㄧ，就是一種稀有性，同時受到市場青睞。

    2019是一個房市景氣的轉折點，相信此後的時機點若越來越樂觀之時，小坪數的產品就逐漸減少，當然這也是個景氣循環，只是在某些時段之中的某些坪數或產品是種斷層帶。總結而論，對於現況的首購族群來講，能擁有低公設比、30多坪的3房2衛，同時具備採光、通風、地段優勢的建案，將成為未來市場的寵兒。