米築

    「商女不知亡國恨，隔江猶唱後庭花」不知亡國恨並不是商女的錯，作為天涯淪落人，他也只是討生活、餬口飯吃，國家大事總非他能斷能決的。

      根據日前六都地政局的統計，3月份建物買賣移轉棟數合計為1萬7541棟，相較於2月份數字，增長了超過3成。不只媒體，房地產仲介商業者亦一致認為，房地產市場已經開始回溫，再破底的機率甚低，換言之，市場春燕悄然歸來了。

      烏鴉派如張金鶚的觀點，當然認為這樣的成長數字還是基於去年的基期偏低，現在的移轉量看似增加，其實很多是因為交屋潮的因素。市場是否回升，買賣雙方對於房價價格的認知落差是否接近，才是觀察重點。

      筆者曾言，現階段市場的氛圍可以用「乍暖還寒猶未定」簡而言之，即使房市已漸少受到政府人為干預，而逐漸落底市場機制的權衡，此刻房市仍然處於風風雨雨中，短暫的交易量噴發，仍是不踏實的數字。

    從市場機制看，不脫「供需、稅負、利率、所得」四者。這四者的條件當然不可能同時是對房市有利的，或者不利的。筆者重在於，在四者此消彼長的同時，綜合對應到購屋條件的結果，是加分多一點，或者減分多很多？

 就台灣這種淺碟型的市場，供需（少子化）和所得（薪資倒退）將讓房市陷入
    泥沼。而賦稅與低報酬率，已經讓越來越多人錢進海外。島內市場上有購屋自用需求的，多數是向來保守安分而收入固定的那群人。

    所以你不難得知，何以現在地產業者大肆廣告訴求低自備款的購屋條件。低自備、高額貸款（甚至9成貸款、裝潢貸款、公司貸款）、免管理費，甚至幫你繳前一兩年的利息錢都可以檯面下商量。

 交易量就是這樣搭配降價的策略而噴發出來的
    在台灣，銀行不能倒的前提下，爛頭寸的資金不斷地透過放貸而越滾越大，越來越龐大的資金貸款，透過財務槓桿的操作，轉嫁到一般市井小民手上。而轉嫁的手段，是把關不嚴的超額放貸、寬鬆的貸款條件，將財務的承擔與風險給收入固定或者拮据的你或我。

    看似推升了房地產市場的活絡，也解決了銀行過多的存款爛頭寸問題，然而房市的泡沫才正被吹脹起來！只是這次吹脹的不是價格，而是量。而承受這些量的人，卻是收入不豐的受薪階級。即便他們確實有相當的剛性需求！

    股票市場的擦鞋童理論，一樣適用在房地產市場。當買房與買車一樣容易時，人性的貪婪與無度，就顯露而持續被擴大。低利率與弱勢台幣，也相形助長這種無節度的資金風險轉嫁與擴張。

還記得，1998年的次級房貸風暴嗎？
    在島內低薪負利、少子化的持續衝擊下，風險的係數只會逐步加高。而承擔風險的，並不只有你我，銀行無法免於骨牌效應外。回顧過去所有的經濟歷史，是泡沫就一定會破滅的，而且幾乎都會退回到原點，甚至更低點。

試想，當房地產泡沫，碰上偏高的購屋所得比和人口統計的斷崖，將是如何的結果呢？