米築

    SP是一種術語，在代銷裡稱做一種製造買氣的活動或言行，在仲介裡稱為「做狀況」，無論如何，都是在銷售過程中很重要的手段與促銷方式，不能稱作「騙」，因為消費者並不會有任何證據去證明過程真假，因為在銷售買賣與業務領域的世界中，各行業都會有類似的情形，這種全世界都通用的手法，為何如此重要呢？

    在買房過程中，大部分必須先透過廣告通路來吸引客戶上門，無論是品牌行銷或產品本身賣點，都是種最基本的銷售方式，那麼SP就是透過更強大的活動來造勢，例如看屋送禮、假日親子博覽會，或者請藝人表演等製造人潮，無論賣得好不好，只要人一多難免就會產生強購熱潮的認知。

    除了造勢活動之外，SP也用於現場銷售上的喊話，透過大聲與櫃檯的問答互動，用麥克風讓整個銷售現場熱絡，甚至全場業務都要拍手齊聲恭賀，也會主動喊出促銷賣點，那麼這些到底是真是假？

    其實也是真、也是假，因為真的成交還是會喊，假的成交也還是會喊，無論如何，消費者都永遠不會知道SP的真假，透過這樣的造勢與氛圍，消費者才能產生購買衝動，人性即是如此，沒有人會去光顧沒人去的店家，更沒有人會想買沒人買的社區，既然如此，這樣的工作就是為了刺激消費者，「所有人」都在這樣被創造出的世界內，客觀而論，消費者只需要考慮建案有沒有真心喜歡？適不適合自己的需求，真假也就不那麼重要了！

    如同在網路世界與新聞上時常見到的排隊名店，時不有偶的一些商品熱潮，瘋狂的打卡聖地，憑心而論，那些產品內容真的有這麼值得去排隊或轟動嗎？其實不然，見仁見智，但你卻被吸引住了，這些全都是飢餓行銷，置入性行銷，銷售手法與方式手段，當然這些全部都是SP，所以這在買賣商品世界裡，司空見慣見怪不怪。

在買房子的過程中，必然聽到今天你不決定就會被買走，到底是真是假？
    當然無從得知，但可以肯定的一點是，在供給上某些自己喜歡的標的，的確是稀有，如果不決定當然會有被買走的機率存在，客觀分析，如果標的不見了，可能會影響自己在買房子上的進度與時間，當然也很有可能更貴，那麼是否會遇到條件更好更喜歡的呢？那就不一定了，很多時候在買屋經驗上面的確是過這個村沒這個店，能否把握住自己喜歡的機會也是買房子上面很重要的關鍵，果斷並非壞事。

那麼仲介的SP狀況又是甚麼呢？
    時常在委託方或承購方都會有自己的堅持，仲介是從這雙方抽取服務費，當然在不足6%服務費的情況下，就必須要讓委託方降價，承購方加價，來達到滿足盡量6%的傭金原則，可是業務若老實說出實際情況，大部分並不會對事情或問題有幫助，因為所有買賣方立場都是對立的，不可能將心比心，賣方想賣高想多賺是正常的，買方想買低買便宜更是正常不過，那仲介當然不可能秉實讓你了解實際面，因為買賣雙方都想省仲介費，所以SP做狀況就是必要的手段方式，透過代表賣方來告訴買方說明一些仲介自行假設出的氛圍與狀況，也透過代表買方來告知賣方一些假設的狀況，這些假設當然包括了對方背景，資金狀況，看屋過程，歷經多少努力與關卡等，很多故事都是可以去塑造的，最終達成成交的目的，可若是誠實以對，那成交的機率可是微乎其微，透過仲介的專業，賣方才能順利出售，沒有仲介的SP，那麼消費者房子要等到運氣非常之好的時候才有可能自行成交，當然沒有這第三方的協助，買方想買到自己喜歡的物件也很難，因為價錢買方永遠都不會嫌便宜。所以這過程是種三贏方式，並非代表不實與欺騙，不信你試看看誠實出售自己的房子看看，相信多半都會碰一鼻子灰不然就是乏人問津，因為你不是專業也不是業務也不懂得買賣也沒有通路。

    面對在消費行為上的各種行銷手法，平常心看待就可以了，自己是否有需求，有喜歡，能否負擔，不過就這麼簡單而已，也無須去多花精力去判斷那是真是假，因為這些從業人員都是在協助我們能順利消費，說白了就是這麼單純。(房市評論員)